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전·월세 최초 계약 후 계약 기간 만료 시 살던 집이 마음에 들거나 굳이 이사갈 필요가 없어 같은 곳에서 계속 살고 싶은 경우가 있습니다. 사실 요새처럼 부동산 시장이 불안정할 때는 굳이 이사를 가기보다는 살던 곳에서 하는 것이 오히려 안전하다라고 여기시는 경우도 많으실 텐데요, 그 때 적용받을 수 있는 것이 '계약 갱신 청구권' 또는 '묵시적 갱신'입니다. 관련 내용을 한 번 정리해보겠습니다.
계약 갱신 청구권
계약 갱신 청구권이란, 예를 들면 기존 2년이었던 임대차 기간을 2년 더 연장하는 것입니다. 계약 갱신 청구권 사용 시 임대료 인상은 직전 임대료의 5%로 제한됩니다. 그러나 임대인(집주인) 본인이나 임대인의 직계존비속 거주 시 갱신 요구를 거부할 수 있습니다.
- 같은 조건으로 계약이 연장된다면 계약서를 새로 쓸 필요는 없습니다.
- 단, 세입자가 대출 연장 등을 해야 하는 경우, 부동산 직인이 찍힌 새 계약서가 필요합니다. (수수료는 받지 않거나 5~10만원 정도 납부)
- 새로 계약서를 작성한 경우, 동일 조건이라 하더라도 2년의 계약이 새로 체결된 것으로 보기 때문에, 중간에 세입자가 나가는 경우 계약 중도해지로 보고 다음 세입자에 대한 복비를 지불해야 합니다.
- 새로 계약서를 작성했더라도 기존의 권리 관계 및 계약 내용이 그대로 유지되는 것이라서 확정일자는 새로 받을 필요가 없습니다. 그러나 기존 계약서는 그대로 보관하고 있어야 합니다.
전·월세 재계약 시 관련 연락은 누가 먼저 해야하는가?
임대인(집주인)이 계약 기간 종료 2~6개월 전까지 부동산을 통해서 혹은 직접 세입자에게 계약 종료 또는 재계약 여부를 물어보아야 합니다. 임차인(세입자)이 재계약을 원하지 않을 경우, 최소 3개월 전까지 임대인에게 통보를 해주어야 합니다. 이 때 임대인이나 임차인이 계약 만기 2개월 전까지 갱신 거절을 통지하지 않거나 계약 조건 변경에 대한 이야기가 없다면 묵시적 갱신으로 인정됩니다.
묵시적 갱신
묵시적 갱신이 된 이후에는 임대인이 보증금을 올릴 수 없고, 임차인(세입자)는 전과 같은 조건으로 거주할 수 있습니다. (이 때 계약서를 새로 작성할 필요는 없습니다.) 그러나 묵시적 갱신 전 전세의 경우에는 현재 공시가격 대비 전세보증금이 적절한 지 꼭 확인해보아야 합니다. 이를 제대로 확인하지 않을 경우 전세보증보험과 대출 연장이 거부될 수 있습니다.
계약 갱신 청구권과 묵시적 갱신의 차이
- 묵시적 갱신의 경우, 세입자는 언제든지 임대차 계약을 해지할 수 있다. 해지 통보 후 3개월 이후 임대차 계약 종료.
- 계약 갱신 청구권의 경우, 2년의 계약이 이루어진 것으로 보고 계약 기간 중간에 세입자가 나갈 경우 계약 중도해지로 간주합니다.
보증금을 올리는 경우
- 재계약 여부를 확정하기 전에 현재 공시가격 대비 전세보증금이 적절한 지 확인해봐야 합니다. 은행 또는 보증보험 관련 공사에 전세대출 연장 문의하면 확인할 수 있습니다. 계약 당시보다 공시지가가 떨어졌다면 재계약을 할 때 보증금을 낮추거나 세입자가 전세대출의 일부를 상환해야 연장이 가능합니다. 이걸 제대로 확인하지 않고 보증금을 올리거나 묵시적 갱신으로 연장할 경우 전세보증보험과 대출 연장이 거부될 수 있습니다.
- 보증금을 증액할 경우, 일반적으로 계약서를 다시 작성합니다. 그러나 다시 작성하지 않는 경우, 원래 있던 계약서에 특약으로 증액분을 표시할 수 있습니다.
- 계약서를 다시 작성하는 경우, 증액분에 대한 확정일자를 꼭 받아야 합니다.
- 보증금을 증액한다면 반드시 등기부등본을 부동산을 통하지 말고 직접 떼어 확인해볼 필요가 있습니다.
- 등기부등본에 근저당 혹은 압류 등 권리관계의 변동이 있는지 확인해야 합니다.
- 계약 중 새로운 근저당이 생겼다면, 확정일자를 새로 받을 때 내 보증금 순위가 밀리게 됩니다. 이 때는 계약을 거부하는 것이 좋습니다.
보증금을 내리는 경우 (역전세, 역월세)
- 기존 계약서에 수정사항으로 감액분을 기입한 뒤, 보증금을 돌려준 것을 증빙하는 영수증을 써주어야 합니다. 혹은 계약서를 새로 작성해도 됩니다.
- 그러나 이 과정에서 기존 계약서를 파기하거나 확정일자를 새로 받으면 안됩니다.
- 전세 보증금을 돌려줄 돈이 없어 월세로 돌려줄 경우, 전환율은 기준금리+2%로 계산합니다. (주택임대차보호법 제 7조)
- 주변 시세가 떨어졌는데도 보증금을 돌려주지 않거나 잠수를 탄다면, 임차권등기명령을 준비하고 계약 만료 1개월 전 내용 증명을 보내야 합니다.
